Det er to forskjellige enheter som jobber med drift og utvikling av Oslo S. Bane NOR SF er et statlig foretak og har ansvar for jernbaneinfrastrukturen og publikumsarealene på stasjonen. Bane NOR Eiendom AS er et eget foretak eid i sin helhet av Bane NOR SF, og som har ansvar for utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommene på og rundt sentralbanestasjonen.
Prosjektet Nye Oslo S er et sammensatt prosjekt med både utvikling av stasjonsarealer, tilrettelegging for jernbaneinfrastruktur, kommersielle funksjoner på stasjonen og eiendomsutvikling. Formelt sett er det Bane NOR Eiendom som er forslagsstiller for planforslaget. Gjennom interne avtaler og forpliktelser ivaretas også Bane NOR SF sitt ansvar på Oslo S. Bane NOR SF har vært involvert i utarbeidelsen av planforslaget for å finne løsninger som ivaretar jernbanens behov.
Ved gjennomføring av utbyggingen vil de statlige og kommersielle tiltakene bygges ut samtidig. Dette er nødvendig på grunn av blant annet fysiske avhengigheter, hensyn til de reisende og rasjonelt byggearbeid. Et viktig og grunnleggende prinsipp for slike prosjekter i Bane NOR og Bane NOR Eiendom, er å skille mellom statlig og kommersiell finansiering og unngå kryss-subsidiering. Det betyr at statlig finansering ikke kan bli brukt til kommersielle prosjekter.
Et sentralt mål med Bane NOR Eiendoms aktivitet er å tilrettelegge for at flere kan ta mer tog. Attraktive og velfungerende knutepunkt gjør at flere reiser kollektivt og knutepunktutvikling ligger derfor i selskapets mandat, gitt til oss fra Stortinget. Overskuddet fra eiendomsselskapet går tilbake til staten og investeres i samfunnet og fellesskapet. Statlig finansiering av Bane NOR SF sitt ansvar i prosjektet avklares gjennom Nasjonal transportplan, og dette skjer først etter vedtak av reguleringsplanen. Derfor er det viktig å at reguleringsplanen for Nye Oslo S vedtas, slik at arbeidet med å utvikle sentralstasjonen kan gå videre.
Tilbakemeldingene vi har fått i høringsperioden peker på at Oslo S, som hjertet i hovedstaden og Norges største knutepunkt, er viktig for mange mennesker - både besøkende, pendlere, turister og folk som bor i Oslo. De aller fleste er enige om at utviklingen av Oslo S-området er viktig for byen og at sentralbanestasjonen trenger et løft.
I planarbeidet er følgende aspekter viktige grunner til utvikling av Oslo S:
Et bedre sted for Oslo. Oslo S er en møteplass midt i sentrum og en viktig kobling mellom flere byområder og nabolag. Som et av byens mest besøkte steder har Oslo S behov for tryggere og mer attraktive byrom, bedre forbindelser og flere funksjoner som styrker Oslo S som møteplass og destinasjon. Oslo fortjener en sentralstasjon som gir et godt møte med hovedstaden, og som Osloborgere kan være stolt av.
En bedre stasjon. Norges mest trafikkerte jernbanestasjon er under press. Hver dag passerer rundt 150.000 mennesker gjennom Oslo S, og antallet er ventet å dobles de neste tiårene. Stasjonen må oppgraderes for å håndtere veksten – med bedre kapasitet, mer effektiv flyt, tydeligere innganger og god universell utforming.
Et sentralt byutviklingsområde. Områdene rundt Oslo S er i sterk utvikling. Bjørvika har blitt en ny del av sentrum, og Vaterland er i endring. Oslo S ligger midt i denne utviklingen og må utvikles som en integrert del av sentrum – med bedre sammenheng, høyere kvalitet og mer aktivitet i området.
Klimavennlig byutvikling. Oslo S har en sentral rolle i utviklingen av en mer klimavennlig by. Når flere kan reise kollektivt, og arealene rundt knutepunktet utnyttes bedre, reduseres behovet for bil og utslipp fra transport. Utviklingen er i tråd med Oslo kommunes strategi for fortetting og knutepunktutvikling, og bidrar til en mer tilgjengelig og sammenhengende by.
Planforslaget for Nye Oslo S er ett av flere prosjekter som forbedrer forholdene for de reisende og styrker gangforbindelsene fra togene ut i byen. Utviklingen skjer gjennom flere prosjekter, og målet er at de til sammen vil gi bedre forbindelser, kortere gangavstander og gjøre det enklere å bevege seg mellom toget og Grønland, Vaterland, Bjørvika, Barcode og resten av sentrum.
Gjennom prosjektet Nye Oslo S vil stasjonen åpnes opp og gi bedrepersonflyt. Det blir også lettere å orientere seg. Inngangen fra nord flyttes ned til gatenivå og med ny fasade blir den mer synlig. Området ved dagens flytogterminal erstattes av et nytt stasjonsrom med helt nye kvaliteter og publikumsarealer i de to nederste etasjene av et nytt høyhus.
Gjennom dette åpnes en markant nord-sørgående akse gjennom stasjonen som knytter Grønland, Vaterland, Bjørvika og Barcode tettere sammen. Dette bidrar til bedre koblinger mellom stasjonen og byen rundt, gjør det leggere å orientere seg fra stasjonen og ut i byen, og tilrettelegger bedre for de som bruker stasjonen som gangforbindelse.
Parallelt arbeider Bane NOR Eiendom med andre tiltak som skal forbedre forholdene for de reisende. Ett av disse er Stasjonsinngang øst – en ny gangbro langs Nylandsbrua med trapper og heiser ned til alle plattformene. Den vil gi raskere adkomst til togene og knytte Schweigaards gate og Dronning Eufemias gate tettere sammen med stasjonen. Det vil også bedre mulighetene til å gå på tvers av sporområdet.
Samtidig skal dagens plattformer oppgraderes for å gi universell utformet og trinnfri adkomst til togene. Her inngår også heiser fra plattformene ned til dagens gangkulvert så forbindelsene til toget blir universelt utformet.
Et annet viktig prosjekt er KLP Eiendom sitt prosjekt Oslo Horisont, som etablerer en ny, direkte inngang fra Schweigaards gate til plattformene via dagens gangkulvert.
Både Stasjonsinngang øst og Oslo horisont vil gi kortere gangavstander og bedre tilgjengelighet fra toget til områdene rundt. For eksempel vil Stasjonsinngang øst redusere gangavstanden til bussterminalen med om lag 200 meter.
Den nye utformingen av stasjonsarealene er basert på grundige personstrømsanalyser både i dagens situasjon, og med Nye Oslo S i 2040 og 2060. Her er det tatt utgangspunkt i at vi forventer at antall mennesker på stasjonen vil dobles i tiårene fremover, til ca 300.000 hver dag.
Sammenliknet med stasjonen i dag, gir planforslaget 20% økning av publikumsarealene i de sentrale delene av stasjonen, hvor det er behov for større kapasitet for personstrømmer. Flaskehalser fjernes og det legges til rette for større arealer der det er behov for det.
Planforslaget innebærer samtidig at Flytogterminalen rives og erstattes med et stort innendørs stasjonstorg og stasjonsarealer i de to nederste etasjene i høyhuset. I denne delen av stasjonen vil publikumsarealene reduseres noe, sammenliknet med dagens Flytogterminal i to etasjer. Til gjengjeld åpner den nye løsningen opp for et helt nytt, stort innvendig vrimletorg med helt nye stasjonskvaliteter og som skaper den store nord-sørgående aksen gjennom stasjonen. Også dette grepet er basert på personstrømsanalyser som viser at publikumsstrømmene vil ivaretas på en god måte.
Dersom det likevel i fremtiden skulle vise seg et enda større behov for stasjonsarealer eller støttefunksjoner til stasjonen, vil arealene på stasjonen og basen i høyhuset gi en robust fremtidig arealkapasitet. Bane NOR Eiendom vil eie og drifte hele bygningsanlegget, og vi vil kunne gjøre nødvendige omrokkeringer av funksjoner, som venteareal, bagasjeoppbevaring, toaletter og annen service, for å ivareta funksjonaliteten til anlegget som helhet. Dette er en del av Bane NOR Eiendoms ansvar som stasjonseier, som selvfølgelig vil og skal ivaretas videre.
Høyhuset tilfører areal til stasjonsanlegget og de foreslåtte kommersielle arealene svarer også ut et behov hos de som bruker stasjonen. At de reisende ønsker kommersielle tilbud som dagligvarer, mat og drikke og annen handel og tjeneste er godt dokumentert.
Reguleringsteknisk endres arealformål i planforslaget sammenliknet med i dag. I gjeldende regulering, vedtatt i 1978, er hele stasjonsområdet regulert til «område avsatt til jernbaneformål». Det er imidlertid ikke slik stasjonen er bygget eller blir brukt i dag.
Derfor oppdateres planstatusen i tråd med dagens arealbruk i planforslaget, hvor stasjonen både har publikumsarealer og kommersielle tilbud. Det stilles krav til minimum 7.500 kvm publikumsarealer, mens øvrige arealer reguleres til kombinerte formål med kombinasjon av stasjonsarealer og annen bruk.
Hensynet til kulturminner, bylandskap og siktlinjer har vært premissgivende og konsekvensutredet som del av planarbeidet for Nye Oslo S.
I arbeidet er blant annet forholdet til Karl Johans gate vektlagt ved at høyhuset er plassert sør for aksen til Karl Johans gate så det ikke hindrer sikten fra Karl Johans gate mot Ekebergåsen. Høyhuset er smalt mot Karl Johan og det er foreslått to ulike høyder.
Et høyhus vil naturlig nok være synlig i bybildet. Fra Slottet vil høyhuset synes nord for Karl Johan, men på lang avstand (om lag 1,5 kilometer). Karl Johan endrer retning på Egertorget, derfor vil høyhuset syns sør for Karl Johan fra Egertorget og ned til Østbanen. Ekebergåsens bakenforliggende landskapssilhuett brytes. Fra resten av Kvadraturen vil ikke høyhuset syns, fordi det ligger annen bebyggelse foran.
Bylandskapet i Bjørvika vil også påvirkes av planforslaget. Vi mener imidlertid at høyhuset vil kunne harmonere med Bjørvika fordi Bjørvika har større bygningsvolumer og vil være bygget i samme tidsperiode som bebyggelsen i Bjørvika. Eksisterende og vedtatte høyhus vil også danne en bred bakvegg sett fra sør. Høyhuset som er foreslått i planforslaget vil ligge innenfor denne.
Den fredete Østbanehallen er også ivaretatt. Det nye store rommet Stasjonstorget gir en tydeligere og bedre sammenheng mellom Østbanehallen og Oslo Sentralstasjon. Stasjonstorget vil få en av Østbanens indre fasader som en viktig vegg i rommet. Sett utenfra er Østbanebygget en stor og lang bygning og Christian Frederiks plass er stor. Både plassen og bygget har en størrelse som tåler et høyhus. Skyggene fra høyhuset faller i hovedsak over stasjonsbygg og sporområdet, og vil ikke påvirke hverken byrommene i Bjørvika eller boligbebyggelsepå Grønland
Vi mener at det er mulig å gjennomføre god byutvikling samtidig som hensynet til kulturminner ivaretas. Byen er resultatet av mange hundre års utvikling. Prosjektet Nye Oslo S vil i dette perspektivet kunne tilføre et nytt lag til historien, hvor både Østbanen, stasjonen og høyhuset sammen danner fond for Karl Johans østre ende. Hva som oppfattes som et fondmotiv varierer imidlertid veldig, både fra hvor man står i byens rom, og fra person til person. Her finnes det ikke ett, men flere svar som kan være rett.
Vi er ydmyke i forhold til at endringer i bylandskapet skaper engasjement og må diskuteres grundig. I planarbeid er det tilnærmet alltid behov for å veie ulike konsekvenser og effekter opp mot hverandre, så også i dette forslaget. Siktakser kan ikke automatisk være førende over andre sentrale målsettinger om bærekraftig byutvikling og høy tetthet ved knutepunktene. Bane NOR Eiendom mener at et høyhus som gir bærekraftig byutvikling med flere kollektivreisende, sentral plassering av nye arbeidsplasser, en robust arealsituasjon for stasjonen i overskuelig fremtid og en mulighet for å finansiere et velfungerende bygulv som binder sammen byområdene rundt må vektes tungt. Derfor er dette vårt planforslag.
Høringen har vist at det finnes ulike syn på hvordan disse hensynene skal veies opp mot hverandre. Alle innspill, inkludert fra Riksantikvaren, vil bli gjennomgått og vurdert i det videre planarbeidet.
Høyhuset er en del av et helhetlig utviklingsgrep som gir høy tetthet rett på knutepunktet. Det er ikke et mål i seg selv, men en viktig del av løsningen. Det åpner for etableringen av et stort, nytt innvendig stasjonstorg, og bidrar til stasjonsopprusting og økt arealkapasitet på et sted med høy kollektivandel og stort behov for videre utvikling.
Høy tetthet på Oslo S er i tråd med både statlige planretningslinjer, regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus og Oslo kommunes kommuneplan som forutsetter at Oslo skal fortettes innenfra og ut, og prosjektet bygger derfor på solide faglige føringer. Alle disse planene peker på knutepunktutvikling med høy tetthet som en viktig del av løsningen for å utvikle bærekraftige byer og steder. Et høyhus på Oslo S med flere arbeidsplasser og optimal kollektivdekning vil sørge for at flere reiser kollektivt, det vil understøtte statens investeringer i infrastruktur og ikke minst vil folk få en enklere reisehverdag. I tillegg forutsettes det å etablere kultur- og servicetilbud som bidrar til liv, aktivitet og økt trygghetsfølelse på stasjonen – også utenfor rushtiden.
Oslo S ligger i dag midt i sentrum og ikke i østre utkant slik den en gang gjorde. Stasjonen bør derfor fremstå som et tydelig orienteringspunkt for hovedstadens viktigste knutepunkt – synlig fra øst, vest, nord og sør.
Planforslaget presenterer to alternativer for høyhuset, på henholdsvis 100 og 82 meter. Bygget inngår i en større sammenheng av eksisterende og planlagte høyhus i området, og plasseringen er nøye vurdert med hensyn til blant annet Østbanehallen, sporområdet, samt omgivelsene rundt. Skyggene fra bygget vil i hovedsak falle over sporområdet og ikke sentrale områder som Grønland og Christian Fredriks plass.
Høyhuset skal romme publikumsrettede funksjoner som for eksempel kontorer, hotell, servering, kultur og opplevelser. Dette vil bidra til at stasjonsområdet får ulike målpunkt og gir variert bruk hele døgnet. Den endelige sammensetningenav funksjoner avklares i den videre prosessen.
Eiendomsutviklingen muliggjør også opprustningen av Christian Frederiks plass og etableringen av et nytt stasjonstorg – arealer som i dag mangler finansiering uten dette prosjektet. Gjennom prosjektet kan disse viktige byrommene utvikles til beste for både reisende og byens innbyggere.
Planforslaget presenterer to alternative fasadeuttrykk for de to planalternativene på 100 og 82 meter. Dette gjenspeiler at det arkitektoniske uttrykket ikke er ferdig og vi ønsker dialog om hvordan fremtidens Oslo S skal se ut. Reguleringsplanen fastsetter de overordnede rammene, mens arkitekturen skal videreutvikles i den videre prosessen. Innspillene som kom inn i løpet av høringsperioden blir et viktig grunnlag for dette arbeidet.
Oppgraderingen av stasjonen og utviklingen av områdene rundt er tett knyttet sammen, men finansieres på ulike måter.
Flytogterminalen er den nyeste delen av dagens sentralbanestasjon. For å kunne rive, og dermed åpne for det store nye innvendige vrimlearealet, er det urealistisk å se for seg noe annet enn kommersiell finansiering av denne delen av prosjektet. Gjennomføringen av denne delen av stasjonsfornyelsen er derfor avhengig av at høyhuset kan realiseres. Dette er en viktig del av det helhetlige grepet som skaper en fremtidsrettet og velfungerende stasjon.
Eiendomsutviklingen muliggjør også løftet av Christian Frederiks plass og et nytt stasjonstorg – arealer som mangler finansiering uten dette prosjektet. Verdiene som skapes, kanaliseres tilbake til fellesskapet.
Målet er å utvikle både stasjonen og områdene rundt som én helhet, slik at Oslo S fungerer bedre både som kollektivknutepunkt og som en del av byen.
Bane NOR Eiendom har ansvar for å utvikle eiendommene på og rundt stasjonen. Målet er å skape attraktive knutepunkter som gjør det enklere og mer attraktivt å reise kollektivt.
Arbeidsplasser rett på knutepunktet gjør at flere velger kollektivreiser. Det er bra for klima, og det gir folk en enklere reisehverdag.
Kontorer, hotell, servering og andre publikumsrettede tilbud bidrar videre til aktivitet gjennom hele dagen og gjør området mer levende og trygt. Samtidig er kontor og hotell en viktig del av den kommersielle eiendomsutviklingen som muligjør helheten i prosjektet og skaper verdier som kommer fellesskapet til gode.
Overskuddet fra Bane NOR Eiendom går tilbake til staten og investeres i samfunnet og fellesskapet.
Det er viktig for Bane NOR og Bane NOR Eiendom at stasjonen fungerer for de reisende gjennom hele byggeperioden. Byggefasene vil planlegges og gjennomføres slik at konsekvensene for reisende og nærmiljø blir så små som mulig. Planen er at stasjonsopprustingen starter i nordre del, deretter rustes den sentrale delen av stasjonen opp og tilslutt rives Flytogterminalen og erstattes med høyhuset og inngang sør.
I planleggingen av prosjektet er det lagt stor vekt på å ivareta personstrømmene og sikre at folk fortsatt kan bruke stasjonen på en trygg og effektiv måte. Det skal ikke stenges mer enn én stasjonsinngang om gangen slik at de reisende kan bruke de andre to inngangene.
Bane NOR har tidligere hatt innsigelse til bussterminal over sporområdet, blant annet på grunn av konsekvensene for togdriften og byggeperioden og de dårlige grunnforholdene i området. Hvis dette i fremtiden likevel blir aktuelt, vil det ikke være i konflikt med Nye Oslo S og høyhuset.
Nye Oslo S beslaglegger ikke arealer fra sporområdene, hverken gjennomgående spor eller buttspor. Høyhuset fundamenteres vest for sporområdet og buttsporene vil opprettholdes som i dag. Basen til høyhuset vil krage over den innerste delen av plattformene, men ikke der togene stopper.
Bane NOR Eiendom AS skal eie og forvalte høyhuset også i fremtiden. Det er ikke en eiendom som selges videre som et vanlig kommersielt prosjekt. Det planlegges for et et langsiktig eierskap der ulike deler av bygget leies ut til ulike leietakere og samfunnsnyttige funksjoner– i tråd med vårt mandat om langsiktig forvaltning av fellesskapets verdier.
Høringen (offentlig ettersyn) er en viktig del av planprosessen fordi den gir innbyggere, organisasjoner, myndigheter og andre interessenter mulighet til å komme med innspill.
Høringsperioden for Nye Oslo S ble gjennomført fra 4. mai til 15. juni 2025. Det har kommet inn 17 høringsinnspill fra offentlige instanser, hvorav 3 innsigelser (Riksantikvaren, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune). Det har også kommet inn 10 uttalelser fra foreninger og eiendomsbesittere, samt 14 uttalelser fra privatpersoner.
Alle uttalelser som er kommet inn, vil bli gjennomgått, vurdert og svart ut – både de som tas inn i det videre arbeidet og de som ikke tas videre, med en begrunnelse for vurderingene.
Planforslaget vil bearbeides ut fra en samlet vurdering av de innspillene som tas videre . Det betyr at prosjektet fortsatt vil endres før det eventuelt vedtas politisk. Deretter sendes det til politisk behandling hos Oslo kommune.
Den endelige beslutningen om reguleringsplanen tas av Oslo bystyre eller eventuelt kommunal- og distriktsdepartementet hvis det foreligger innsigelse til planforslaget og partene ikke har blitt enige gjennom mekling.
Har du spørsmål som ikke er besvart her, finner du mer informasjon om prosjektet her på denne nettsiden. Vi vil også fortsette å dele informasjon og oppdateringer om den videre utviklingen av Nye Oslo S på nettsiden.
Du finner planforslaget i sin helhet, alle tidligere plandokumenter og høringsinnspillene ved offentlig ettersyn på Oslo kommunes saksinnsyn, sak nr 202509513.